Au sommaire

• 1. Le principe du démembrement de propriété
• 2. Soutenir un proche : la donation temporaire d’usufruit
• 3. Préparer sa succession avec souplesse
• 4. Investir intelligemment grâce au démembrement
• 5. Ce qu’il faut encadrer

1. Le principe du démembrement de propriété : séparer les droits pour mieux structurer son patrimoine

Le démembrement de propriété consiste à séparer les droits attachés à un bien entre deux parties :

• L’usufruitier : il a le droit d’utiliser le bien ou d’en percevoir les revenus (comme les loyers), sans en être propriétaire au sens strict. Ses droits s’éteignent à l’issue du démembrement.
• Le nu-propriétaire : il est juridiquement propriétaire du bien, mais ne peut ni l’occuper ni en tirer de revenus tant que le démembrement est en cours. À l’extinction de l’usufruit (par décès ou à échéance), il devient automatiquement plein propriétaire.

Appliqué à un bien immobilier, un portefeuille de titres ou un contrat de capitalisation, ce mécanisme permet de transférer des droits de façon partielle, temporaire ou viagère, en conservant une logique familiale ou patrimoniale de long terme.

2. Soutenir un proche : la donation temporaire d’usufruit

Dans un contexte où il devient difficile pour les jeunes actifs ou étudiants de se loger ou de s’installer, certains parents choisissent de leur transmettre temporairement l’usufruit d’un bien, tout en conservant la nue-propriété.
Cette solution permet de soutenir leurs enfants dans une phase clé de leur parcours — qu’il s’agisse de financer des études, louer un logement proche de leur emploi ou tout simplement les aider à démarrer dans la vie — tout en optimisant leur propre fiscalité.

Cette disposition s’avère efficace à condition que les parents puissent se passer des revenus du bien pendant plusieurs années. Cette donation démembrée peut porter sur un bien immobilier comme sur un portefeuille-titres générant des rendements réguliers.

« Du point de vue des parents, cette disposition allège la facture fiscale à deux niveaux. En devenant nus-propriétaires, ils se privent de revenus (locatifs ou dividendes) et, par conséquent, ils seront moins imposés sur les revenus de ces placements. Et, si ces derniers sont assujettis à l’IFI (impôt sur le fortune immobilière), la détention de la seule nue-propriété du bien immobilier sort, le temps de la donation, de l’assiette taxable de cet impôt » précise Marion Chapel-Massot, présidente de DeCarion Gestion Privée, dans Les Échos Patrimoine du 16 mai 2025.

Elle permet :

• au bénéficiaire (souvent un enfant) de se loger gratuitement ou de percevoir les loyers ou dividendes pour financer un autre logement,
• aux parents de sortir ces revenus de leur assiette fiscale,
• et, le cas échéant, de réduire leur imposition à l’IFI.

Sur BFM Business, dans l’émission Tout pour investir du 31/05/2024 Marion Chapel-Massot rappelait à ce sujet :

« Si le patrimoine retombe en dessous du seuil de 1,3 million d’euros grâce au démembrement, vous pouvez être exonéré d’IFI. Et les loyers perçus ne seront pas imposés chez les parents mais chez l’enfant, souvent peu ou pas taxé. »

Une stratégie doublement efficace… à condition d’être bien encadrée : acte notarié, anticipation de l’équité successorale, choix du bien.

3. Préparer sa succession avec souplesse

Le démembrement est également un outil de transmission anticipée. Transmettre la nue-propriété d’un bien tout en conservant l’usufruit permet de :

• garder le contrôle sur l’usage ou les revenus,
• réduire l’assiette taxable lors de la donation,
• fluidifier la transmission : à l’extinction de l’usufruit (le plus souvent au décès), la pleine propriété revient automatiquement aux nus-propriétaires, sans fiscalité supplémentaire,
• protéger son conjoint tout en préservant les droits des enfants,
• organiser une transmission équitable dans une famille recomposée ou en cas de présence d’un enfant repreneur,
• assurer une continuité dans la gestion d’un bien ou d’un capital, notamment dans un cadre professionnel ou immobilier.

Ce mécanisme peut s’appliquer à des biens immobiliers mais également dans le cadre de contrats d’assurance-vie ou de capitalisation, via une clause bénéficiaire démembrée. Peu souvent utilisée, cette rédaction permet de désigner :

• un usufruitier (souvent le conjoint) pour percevoir les revenus du capital,
• et des nus-propriétaires (souvent les enfants) pour en détenir la propriété différée.

Autre option : la clause à options, qui laisse au bénéficiaire principal le choix, au moment du décès, entre plusieurs modalités de versement (usufruit seul, pleine propriété partielle ou totale…). Une flexibilité précieuse, notamment en contexte de recomposition familiale ou de transmission différenciée.

« Ces clauses sont très intéressantes pour trouver un équilibre, par exemple entre un enfant repreneur de l’entreprise et ses frères et sœurs », précise Marion Chapel-Massot dans notre communiqué de presse dédié aux non-résidents.

4. Investir intelligemment grâce au démembrement : anticiper ses besoins futurs sans impacter le présent

Le viager est souvent la forme la plus connue parmi les investissements en démembrement : l’acquéreur achète un bien occupé par le vendeur, sans pouvoir en disposer immédiatement.

Mais cette formule, souvent rigide et aléatoire, ne reflète qu’une facette d’un mécanisme bien plus souple et stratégique : l’acquisition en nue-propriété.

En effet, d’autres options existent pour investir en nue-propriété — il est possible ainsi d’acquérir un bien, en direct auprès d’un gestionnaire ou via des parts de SCPI, à un prix décoté de 20 % à 40 %, selon la durée du démembrement.

Contrairement au viager, cette durée est connue à l’avance, ce qui apporte une visibilité appréciable sur le moment où la pleine propriété sera reconstituée.

La décote reflète le fait que l’investisseur n’a ni jouissance du bien ni revenus pendant la période de démembrement, ce qui présente un double avantage :

• aucune fiscalité pendant toute la durée du démembrement (ni impôt sur le revenu, ni prélèvements sociaux),
• et une valorisation automatique à terme, lors de la récupération de la pleine propriété.

À l’issue, lorsque l’usufruit s’éteint, l’investisseur devient pleinement propriétaire du bien, sans frais ni fiscalité supplémentaire, avec la liberté de le vendre, l’occuper ou le louer.

Cette solution est particulièrement adaptée à celles et ceux qui disposent d’une capacité d’épargne aujourd’hui, mais souhaitent générer des revenus ou valoriser leur patrimoine à horizon 8 à 15 ans — notamment pour préparer leur retraite, organiser une transmission ou sécuriser un capital.

Ainsi, par exemple, les SCPI en démembrement sont particulièrement adaptées aux chefs d’entreprise et aux hauts revenus qui souhaitent préparer leur retraite en différé.

« L’achat de la nue-propriété peut être réalisé par le chef d’entreprise et l’usufruit par l’entreprise, expose Marion Chapel-Massot, présidente de DeCarion Gestion Privée. Cela permet à cette dernière d’amortir l’usufruit tout en récoltant les revenus, le temps du démembrement. À l’heure de la retraite, le chef d’entreprise récupère la pleine propriété pour bénéficier des revenus réguliers de la SCPI. », partage Marion Chapel-Massot, dans Les Échos Week-End.

Le chef d’entreprise commence alors à percevoir les loyers dans une période généralement plus favorable sur le plan fiscal, marquée par une baisse des revenus imposables.

5. Ce qu’il faut encadrer

Le démembrement ne s’improvise pas. Il doit être anticipé, ajusté à vos objectifs, et sécurisé juridiquement :

• En cas de mésentente entre usufruitier et nu-propriétaire, des blocages peuvent survenir.
• L’administration fiscale peut requalifier l’opération si elle considère qu’elle n’a pas de substance économique réelle.
• Certains actifs (comme les contrats d’assurance-vie) nécessitent une vigilance particulière lors du démembrement.

En conclusion

Le démembrement est une clef patrimoniale à plusieurs facettes. Il soutient les projets familiaux, structure la transmission et offre de nouveaux angles d’investissement.

Mais un bon montage ne suffit pas : encore faut-il qu’il soit suivi, adapté et ajusté dans le temps, en fonction de l’évolution de votre situation, de votre famille ou de la réglementation.
C’est précisément l’approche défendue par DeCarion : un conseil sur mesure, fondé sur l’écoute, la rigueur et un accompagnement dans la durée.

Vous vous interrogez sur l’opportunité d’un démembrement dans votre stratégie patrimoniale ?
Nos conseillers sont à votre écoute pour étudier votre situation, évaluer les options adaptées et vous accompagner dans la mise en œuvre la plus rigoureuse.
Contactez notre équipe.

Pour aller plus loin

Retrouvez les interventions de Marion Chapel-Massot sur ce sujet dans les médias :
📌 Aider un enfant à se loger grâce à une donation temporaire d’usufruit – Les Échos Patrimoine – 16 mai 2025
📌 BFM Business – Aider ses enfants ou financer leurs études tout en allégeant son IFI
📌 Chefs d’entreprise : focus sur l’acquisition de SCPI en démembrement – Les Échos Week-End
📌 Hauts revenus : les solutions pour réduire ses impôts – Les Échos Week-End
📌 Placements retraite en période de baisse des taux – Les Échos Week-End
📌 Défiscalisation et stratégie – Enquête Les Échos Week-End
📌 Immobilier : réaliser des économies à l’achat et à la location – L’Obs
📌 Préparer sa retraite dix ans avant – Les Échos Week-End
📌 Investir en nue-propriété pour optimiser son impôt – Les Échos Week-End
📌 Non-résidents : le point sur la situation – Communiqué de presse 2020