Dans cet article paru dans L’Obs N°3060 du 1er juin 2023, Françoise Paoletti-Benaziez présente les avantages fiscaux offerts par l’immobilier aux investisseurs avertis. La journaliste a fait appel à Marion Chapel Massot, dirigeante et fondatrice de DeCarion Gestion Privée, en tant qu’experte en stratégie patrimoniale et en optimisation fiscale.

Tout en mettant l’accent sur la nécessité de choisir judicieusement ses options en fonction de ses objectifs et de ses contraintes financières, l’article énumère les différents dispositifs fiscaux qui permettent aux investisseurs de réaliser des économies lors de l’achat et de la location de biens immobiliers en France.

Voici un résumé des principaux points :

Bien acheter : Le choix d’un bien immobilier locatif doit se baser principalement sur sa valeur intrinsèque, incluant la qualité de la construction et l’emplacement. Cependant, les avantages fiscaux qu’il peut offrir jouent également un rôle essentiel dans la sélection :

• Le dispositif Pinel permet de déduire de ses impôts une partie du prix du bien mis en location en tant que résidence principale non meublée (de 10,5% à 17,5% seulement depuis 2023). Ce dispositif est soumis à de nombreuses contraintes (plafond de loyer et de ressources des locataires, zone géographique…).
• Le dispositif Denormandie, similaire au Pinel, offre toujours des réductions d’impôt (12% à 21%) pour les travaux sur des biens anciens dans certaines zones du territoire.
• Le dispositif Malraux offre des réductions d’impôt (22% ou 30%) pour des travaux de rénovation d’envergure dans le centre historique de certaines villes.
• Les SCPI fiscales permettent de bénéficier des avantages fiscaux du Pinel, Malraux, Denormandie ou du déficit foncier, mais elles ont une faible liquidité et des frais élevés.

Bien louer : En raison de l’inflation et des travaux induits par les contraintes écologiques, les rendements des investissements locatifs sont en baisse. Il devient donc essentiel de bénéficier d’une fiscalité allégée :

• Le mécanisme du déficit foncier permet de déduire les frais et charges déductibles des revenus locatifs pour réduire l’impôt sur le revenu.
• Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) offre des avantages fiscaux intéressants, notamment la possibilité d’amortir le bien locatif et ses meubles.

Focus sur les avantages du démembrement avec Marion Chapel-Massot

Dans le cas d’une acquisition en démembrement de propriété, un investisseur achète uniquement la nue-propriété du bien immobilier, c’est-à-dire la propriété des murs. Parallèlement, un autre acheteur, généralement une entité institutionnelle, acquiert l’usufruit du bien, c’est-à-dire le droit d’utiliser et de jouir des lieux pendant une période définie, souvent entre 15 à 20 ans.

A l’issue de la période de démembrement, l’investisseur récupère automatiquement la pleine propriété du bien, sans avoir à débourser de frais supplémentaires. Cette approche est attrayante pour plusieurs raisons. Tout d’abord, elle permet l’acquisition de la nue-propriété avec une décote, c’est-à-dire que le bien est acheté à 60 % de sa valeur, par exemple. Cela permet de contracter un prêt pour une somme moins élevée et de se constituer ainsi un patrimoine à moindre coût.

Selon Marion Chapel-Massot, l’avantage fiscal de la nue-propriété est multiple pour l’investisseur. Tout d’abord, l’investisseur n’a pas à s’acquitter de l’impôt foncier pendant la période de démembrement. En outre, il ne perçoit aucun loyer pendant cette période, ce qui a pour avantage de ne pas alourdir ses revenus imposables. Un autre avantage important est que la nue-propriété ne rentre pas dans l’assiette taxable à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).

Enfin, si l’investisseur a contracté un crédit pour l’acquisition du bien en nue-propriété, il peut abaisser ses autres revenus fonciers en déduisant les intérêts d’emprunt liés à cet achat. Cette déduction peut être particulièrement avantageuse pour optimiser la fiscalité globale de l’investisseur.

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