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SCPI Internationales : Pourquoi investir ? – Chronique de Marion Chapel-Massot sur BFM Business

par
Marion CHAPEL-MASSOT BFM Patrimoine - SCPI Internationales -

Mardi 31 mai 2022, Marion Chapel-Massot, dirigeante du cabinet de Conseil en Gestion Privée internationale DECARION, était interviewée par Vincent TOURAINE sur BFM Business :

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Dans un contexte d’internationalisation toujours plus poussée, les SCPI dites « internationales » présentent de plus en plus d’attraits comme le rendement, la diversification patrimoniales mais également la fiscalité.

Qu’est-ce qu’une SCPI internationale ?

Rappel Définition SCPI

Le fonctionnement d’une SCPI répond aux problématiques classiques d’un investissement immobilier (achat, gestion, emplacement et revente). Acheter des parts de SCPI revient à investir
dans un ensemble immobilier et non dans un bien précis. Cela permet de se constituer un patrimoine immobilier sans souci de gestion avec un taux de rendement supérieur à de l’immobilier locatif afin d’obtenir régulièrement des revenus complémentaires.

A noter que cela permet d’avoir accès à une typologie de biens, souvent inaccessibles aux particuliers que sont l’immobilier de bureaux, de commerce, écoles, crèches, résidence sénior, entrepôts de logistiques (plateformes de click and collect par exemple).

L’investisseur détient donc des parts d’une ou plusieurs sociétés qui investissent elles mêmes dans différentes zones géographiques, différents actifs , différents secteurs d’activités… Mais également différents pays.

Cela permet de diversifier le risque ce qui est un des arguments majeurs en faveur de cet investissement.

Définition SCPI internationales

Les SCPI dites « internationales » sont partiellement ou totalement investies dans des zones géographiques hors de France. Cela permet d’investir dans des zones ou le marché est moins cher, dans des zones géographiques bénéficiant d’une forte croissance économique et donc de proposer un rendement plus important pour l’investisseur final.
Les SCPI Européennes ou internationales ont la particularité d’investir dans des actifs situés en France et sur l’ensemble des autres continents afin de tirer profit des avantages économiques locaux d’un pays ciblé. Ceux-ci incluent la fiscalité avantageuse d’un pays, le pouvoir d’achat obtenu grâce à la devise étrangère…

La stratégie des SCPI Internationales permet aux investisseurs d’opérer une diversification géographique au sein de leurs acquisitions afin de mutualiser le risque éventuel lié à localisation du parc immobilier détenu par la SCPI. Avec un patrimoine correctement diversifié géographiquement, la SCPI a moins de risque de subir les aléas du marché concentré sur une zone en particulier et ainsi elle équilibre le potentiel impact négatif sur la performance de la SCPI.

Intérêts principaux des SCPI Internationales :

  • Diversification du patrimoine parmi plusieurs pays
  • Bénéficier d’une fiscalité attractive sur les revenus
  • Obtenir un rendement plus élevé

Conseils pour investir dans ce type de placements ?

La règle d’or est que l’investisseur doit comprendre et connaitre le fonctionnement de l’actif dans lequel il investit d’où l’importance de prendre conseil auprès d’un professionnel qualifié.

Il est accessible pour de petites sommes, parfois même comme outils d’épargne avec des versements programmés.

  • L’investissement doit être diversifié sur plusieurs types de SCPI.

Quelle est la fiscalité des SCPI « Internationales » ?

Impôt sur le revenu et prélèvements sociaux

Le cadre fiscal des SCPI internationales est plus avantageux que les SCPI franco françaises ce qui renforce l’intérêt voire l’engouement pour ce type de placements. Les revenus de parts de SCPI françaises sont taxés à la tranche marginale d’imposition+ 17,2% de CSG-CRDS.
Un résident français qui détient des SCPI dont les immeubles sont situés à l’étranger est taxé en France et à l’étranger. La double imposition est évitée grâce aux conventions fiscales ce qui
neutralise l’impôt et l’imposition sur le revenu résiduelle reste moins importante que si les immeubles étaient situés en France.
Ces revenus de sources étrangère sont également exonérés de CSG-CRDS.

En résumé : Plus votre Taux Marginal d’Imposition (TMI) est élevé, plus vous êtes gagnant sur votre imposition de ce type de revenus :

  • Pour un investisseur au TMI de 30% , la fiscalité sera de 35% au lieu de 47,2%
  • Pour un investisseur au TMI de 45% la fiscalité sera de de 45% au lieu de 62,2%

Impôt sur la fortune immobilière et plus values

Les parts de SCPI entrent dans l’assiette taxable à l’IFI.

Concernant l’IFI et l’imposition des plus-values, elles restent identiques à celles applicables aux SCPI « classiques ».

Pour rappel :

  • L’impôt sur la fortune immobilière:
    • Les parts de SCPI doivent être déclarées à l’IFI pour la fraction représentative de biens ou droits immobiliers détenus par la société au 1er janvier de l’année d’imposition.
  • Les plus-values:
    • En cas de cession de parts de SCPI, le contribuable sera imposé au titre des plus-values immobilières des particuliers. Seuls sont applicables l’exonération au titre de la résidence principale et les abattements pour durée de détention. Source : BOI-RFPI-SPI-10-20 § 150.
    • La cession de parts de SCPI ne bénéficie pas de l’exonération en cas de cession inférieure ou égale à 15 000 €.
    • En cas de cession de l’immeuble par la SCPI, les plus-values immobilières réalisées par la société sont déterminées au niveau de la société selon les règles des plus-values immobilières des particuliers. Chaque associé sera ainsi imposé au prorata de ses droits dans la société.

Les risques de ce type d’investissements

Les SCPI de rendement dites internationales sont un peu plus risquées que des SCPI franco-françaises bien que détenues par des sociétés françaises. Le risque est souvent lié au risque de change lorsque les investissement sont réalisés hors euros. On observe les risques classiques à toutes les SCPI :

  • Risque de perte en capital
  • Risque d’illiquidités
  • Disques de revenus non garantis
  • Risque d’érosion du rendement

A noter que ces risques sont communs à tout investissement dans l’immobilier en général. La qualité du gestionnaire est donc primordiale ce pourquoi il est important de prendre conseil.

Qui peut investir dans les SCPI ?

Cet investissement peut répondre aux objectifs de divers investisseurs :

  • Particulier résidents français souhaitant préparer sa retraite à la recherche d’un rendement plus attractif que des SCPI franco-françaises (en moyenne 6% de rendement net avant impôts)
  • Particulier résidents français souhaitant diversifier son patrimoine en Europe et se couvrir contre l’inflation en investissant dans de l’immobilier sans souci de gestion
  • Holding patrimoniale (SCI-SARL de familles, SC) et sociétés commerciales souhaitant générer des revenus ou placer sa trésorerie
  • Expatriés : qui souhaitent optimiser la fiscalité sur ces revenus de SCPI

Pour résumer

les SCPI dites « internationales » présentent de plus en plus d’attraits qui rendent l’investissement dans ce type de placements intéressant… :

  • Diversification
  • Rendement
  • Fiscalité

qui viennent en complément de ceux des SCPI traditionnelles :

Les attraits de la SCPI Les vertus traditionnelles de l’immobilier présentes en SCPI
  • La mutualisation des risques
  • Le poids d’un investisseur institutionnel
  • La souplesse d’accès à cet investissement
  • Une gestion de professionnels
  • L’absence de souci de gestion
  • La transparence d’information
  • La qualité de la signature
  • La diversification de l’investissement immobilier possible
  • La protection des revenus contre l’inflation
  • Le rendement supérieur au taux sans risque (OAT 10 ans)
  • Le placement long terme

 

=> Conseils : nous conseillons la constitution d’un portefeuille de SCPI avec évidemment toute la prudence du choix de ce dernier et c’est pour cela que les particuliers doivent prendre conseil.

Si vous êtes intéressés par un placement en SCPI Internationales n’hésitez pas à nous contacter.

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