Marion Chapel-Massot, dirigeante de DECARION Gestion Privée – Chroniqueuse BFM Business – Enseignante à l’AUREP  (faculté de Clermont Ferrand) et à l’Université de Montpellier, répondait en direct aux questions de Lorraine Goumot dans la séquence Les experts de l’Immo de l’émission « Tout pour investir » du vendredi 19 juillet 2024. 

Au programme de l’émission :

Les experts de l’immo (Partie 1/2) : voir le replay sur le site de BFM Business

• Politiques publiques et logement, que faire ? Intervention de Sylvain Lévy-Valensi, co-fondateur de Radio Immo
• Où en est-on du côté de l’investissement immobilier ? Quels dispositifs fiscaux actuellement ? Intérêt du dispositif Pinel ? Témoignage et conseils de Marion Chapel-Massot, dirigeante DeCarion
• Il n’y a pas que la fin du Pinel qui plombe le secteur du logement neuf… La crise s’amplifie et la filière plonge dramatiquement. Le point sur la situation par Sylvain Lévy-Valensi

Les experts de l’immo (2/2) : voir le replay sur le site de BFM Business

• Que reste-t-il après le Pinel ?  Quels dispositifs fiscaux ?
• Le logement étudiant à l’aube de la rentrée une catastrophe sur l’offre de location
• Location Meublée : on fait quoi à ce stade ?
• IFI-ISF => La perspective d’un retour de l’ISF a-t-elle un impact sur les stratégies d’investissement ? Marion nous dit que les rares acheteurs sont tentés d’acheter cash : bonne ou mauvaise idée ?
• Le marché immobilier focus sur les primo accédants

Focus sur la fin du dispositif Pinel : est-il encore temps d’investir ?

Dans un contexte général d’attentisme sur le marché de l’investissement immobilier, marqué par un ralentissement notable, l’incertitude fiscale suite aux dernières élections et une mise en attente des projets, nous observons les dernières heures du dispositif Pinel. Est-il encore temps d’investir ?

Contexte actuel du dispositif Pinel :

• Le dispositif Pinel est encore accessible jusqu’au 31 décembre 2024. Ensuite il sera officiellement supprimé et aucun autre dispositif n’est prévu pour le remplacer.
• Il y a du stock : De nombreuses opportunités d’achat sont disponibles sur le marché.
• Les investisseurs sont en position de négociation : Les conditions actuelles permettent aux acheteurs de négocier les prix.

Le dispositif Pinel :

Le dispositif Pinel offre des avantages fiscaux significatifs pour l’investissement locatif dans l’immobilier neuf ou rénové. Voici les principales caractéristiques :

• Réduction d’impôt : De 9 % à 14 % du montant investi, pouvant aller jusqu’à 21 % dans certains cas spécifiques (quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPPV) ou respect de certaines normes environnementales).
• Modalités d’acquisition :
  • Plafond d’investissement : 300 000 € par personne et par an.
  • Plafond du prix d’acquisition : 5 500 € par m² de surface habitable maximum.
  • Nombre d’investissements : Limité à 2 investissements par an et par contribuable.
  • Acquisition simple : Achat en direct ou via une SCI
  • Acquisition via des SCPI : Il est également possible d’investir dans le dispositif Pinel via des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI), permettant ainsi de diversifier son portefeuille immobilier tout en bénéficiant des avantages fiscaux du Pinel.
• Conditions de location :
  • Seuil de revenus des locataires : Les revenus du locataire ne doivent pas dépasser certains plafonds définis par zone.
  • Loyers plafonnés : Les loyers sont également soumis à des plafonds selon la zone géographique.
  • Durée de location : Engagement de louer le bien nu pour une période de 6, 9 ou 12 ans.
  • Pas de location à un membre du foyer fiscal ou à un membre du foyer fiscal d’un associé de la SCI.

Exemple d’investissement et de réduction fiscale avec le dispositif Pinel

Emmanuelle et Pierre, un couple marié de 40 ans, souhaitent investir dans l’immobilier pour bénéficier d’une réduction d’impôt et se constituer un patrimoine. Ils sont propriétaires de leur maison à Montpellier et cherchent un investissement locatif.

Détails de l’investissement

• Prix du bien : 176 500 € (frais de notaire et commissions inclus)
• Type de bien : Appartement de 2 pièces de 43 m² dans une résidence en construction à Reims
• Durée de location choisie : 12 ans

Calcul de la réduction fiscale

Pour un engagement de location de 12 ans, le taux de réduction est de 21 % (dans le cas de respect des normes environnementales ou situation en QPPV).
Répartition de la réduction fiscale

• 9 premières années :
  • Taux annuel : 2 % du montant investi
  • Réduction annuelle : 2 % de 176 500 € = 3 530 €
  • Réduction totale pour 9 ans : 3 530 € x 9 = 31 770 €
• 3 dernières années :
  • Taux annuel : 1 % du montant investi
  • Réduction annuelle : 1 % de 176 500 € = 1 765 €
  • Réduction totale pour 3 ans : 1 765 € x 3 = 5 295 €

Total de la réduction fiscale sur 12 ans

• Total général : 31 770 € + 5 295 € = 37 065 €

Simulation fiscale
Emmanuelle et Pierre, qui payent actuellement 4 000 € d’impôt sur le revenu par an, verront leur charge fiscale réduite de manière significative grâce à la réduction Pinel. Pour les 9 premières années, ils bénéficieront d’une réduction annuelle de 3 530 €, ce qui leur permettra de ne payer que 470 € d’impôts par an (4 000 € – 3 530 €). Pour les 3 dernières années, la réduction sera de 1 765 € par an, réduisant leur impôt à 2 235 € (4 000 € – 1 765 €).

L’investissement de Emmanuelle et Pierre dans le dispositif Pinel leur permet non seulement de se constituer un patrimoine immobilier, mais également de réduire leur impôt sur le revenu de manière significative, tout en profitant de revenus complémentaires grâce aux loyers perçus.

Dernière chance d’investir :

Avec un stock disponible et une marge de négociation, c’est le moment propice pour bénéficier des avantages du dispositif Pinel avant son terme. Pour ceux qui cherchent à réduire leur imposition tout en constituant un patrimoine immobilier, investir dans le Pinel reste une option à considérer sérieusement.

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Focus sur la location Meublée

Cela aurait pu être un des dossiers législatifs disparus dans les limbes..

La loi de finances pour 2024 a modifié les règles relatives à la location des meublés de tourisme classés et non classés avec un effet rétroactif aux revenus perçus en 2023.

Pour éviter une application rétroactive aux revenus 2023, l’administration fiscale admet que les contribuables puissent continuer à appliquer sur les revenus 2023 les dispositions fiscales antérieures à la loi de finances pour 2024.

En d’autres termes, le contribuable a le choix pour cette année.

En tout état de cause, les contribuables ne pourront pas se prévaloir de la tolérance fiscale pour l’imposition de leurs revenus perçus en 2024 (déclarés en 2025). La prochaine loi de finances devrait fixer les modalités d’imposition de ces revenus.

Concrètement,

• Intérêt de choisir les règles antérieures à la loi 2024 : contribuables ayant mis en location des meublés de tourisme non classés en 2023
  • profitent du micro BIC jusqu’à 77 700 € de CA pour un abattement de 50% (contre 15 000€ pour abattement de 30% à partir de 2024).
• CEPENDANT : Pour les contribuables qui ont mis en location des meublés de tourisme classés en zone non tendue ET qui ont eu un chiffre d’affaire total inférieur à 15 000 € en 2023
  • ont, eux, intérêt de choisir les règles applicables depuis la loi de finances pour 2024 afin de profiter d’un abattement de 92 % en micro-BIC (contre 71 % avant la loi de finances).

Enfin, la fiscalité reste inchangée, quelle que soit la version choisie, pour les contribuables avec des meublés de tourisme classés (en zone tendue ou en zone non tendue) réalisant un chiffre d’affaires supérieur à 15 000 € mais inférieurs à 188 700 €. Ils bénéficient d’un abattement de 71 %.

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