Marion Chapel-Massot, dirigeante de DECARION Gestion Privée – Chroniqueuse BFM Business – Enseignante à l’AUREP  (faculté de Clermont Ferrand) et à l’Université de Montpellier, répond en direct aux questions de Lorraine Goumot dans la séquence « La coach » de 10h45 à 10h55 dans l’émission « Tout pour investir » du vendredi 31 mai 2024. 

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A voir aussi en replay, l’intervention de Marion Chapel-MASSOT dans la séquence Les Experts de l’Immo sur la fiscalité des revenus fonciers

Donner de l’argent ou verser une pension ne sont pas les seuls moyens d’aider les enfants pendant leurs études ou dans le démarrage dans la vie. Et si vous êtes éligibles à l’IFI, transmettre l’usufruit d’un bien immobilier peut avoir encore plus de sens.

Rappel :

• Vous êtes imposable à l’IFI dès lors que votre patrimoine immobilier atteint 1,3 millions d’euros avec une taxation à partir de 800 k€.
• Pour les expatriés seuls les biens immobiliers situés en France sont taxables.

La donation temporaire d’usufruit

Pour réduire l’IFI, si on a des enfants à aider => on peut effectuer une donation temporaire d’usufruit d’un bien immobilier.

L’enfant, usufruitier, percevra ainsi les loyers pendant la durée prévue dans l’acte de donation. Il disposera d’un revenu régulier pour financer ses études ou tout autre projet. Si le logement est libre ou le bail résiliable, l’enfant pourra aussi choisir de l’occuper lui-même. Au terme de l’usufruit temporaire, les parents récupèrent la pleine propriété de leur bien sans formalité ni coût.

Comment mettre en place cette stratégie ?

L’opération génère rarement de droits de donation car le fisc évalue forfaitairement l’usufruit temporaire à 23 % de la valeur en pleine propriété du bien, par période de dix ans. La valorisation est la même que l’usufruit soit concédé pour un ou dix ans.

Avec l’abattement légal de 100 000 €/ enfant, cette donation échappe aux droits de donation. Il faudra quand même payer les émoluments du notaire, indispensable dans cette opération : environ 2 500 € pour une donation temporaire d’usufruit sur un bien de 250k€.

Exemple : l’usufruit pendant dix ans d’un appartement de 250.000 euros, sera évalué fiscalement à 57.500 euros (23 % de 250.000 euros) que les loyers soient perçus par l’enfant pendant cinq ou dix ans.

Avantages de cette stratégie : Double économie fiscale

Pour l’enfant :

• Il peut habiter le bien gratuitement
• ou en percevoir les loyers sur une période donnée.

Pour les parents :

• Les parents ne se dessaisissent pas définitivement de leur bien.
• Fiscalement : un double impact  :
  • le bien dont ils ne sont plus que nu-propriétaire ne fait plus partie de leur patrimoine taxable à l’IFI et si votre patrimoine retombe en dessous du seuil de 1,3M€, vous pouvez être exonéré.
  • Parallèlement, le parent réalise une économie d’impôt sur le revenu (IR) car si le bien est loué et génère des loyers, ils sont versés à l’enfant usufruitier. Ces revenus seront déclarés par l’enfant étudiant qui ne sera pas ou peu taxé par rapport à ses parents.

Points de vigilance :

• Pour l’enfant :  ces revenus pourront influer sur son imposition (à un taux plus faible que celui de ses parents) et sur l’attribution des aides dont il pourrait bénéficier.
• Loyers impayés : privilégier un bien dont le locataire est stable afin d’éviter les impayés de loyers. Mieux vaut choisir un bien détenu depuis longtemps.
• Veillez toujours à l’équité entre vos enfants car cette donation peut modifier les quotas à votre décès.

Vous pensez que cette stratégie peut être intéressante pour vous ? Nous sommes à votre disposition pour vous accompagner, évaluer l’impact possible sur votre patrimoine et optimiser sa mise en œuvre. Contactez-nous